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Troubles anormaux du voisinage : le bailleur a-t-il son mot à dire ?

Troubles anormaux du voisinage : le bailleur a-t-il son mot à dire ?

Publié le : 08/10/2025 08 octobre oct. 10 2025
Rédaction

Lorsqu’un locataire cause des nuisances à son voisinage, les plaintes se tournent le plus souvent vers lui. Pourtant, le propriétaire du logement peut également voir sa responsabilité engagée s’il ne prend aucune mesure pour faire cesser le trouble.

 

Qu’est-ce qu’un trouble anormal du voisinage ?



La loi ne définit pas formellement la notion de « trouble anormal du voisinage », mais pour la jurisprudence, il s’agit de nuisances dépassant les inconvénients normaux de la vie en collectivité. Ces nuisances peuvent être :
 
  • Sonores : cris, musique à volume excessif, aboiements répétés d’un animal ;
  • Olfactives : odeurs de cuisines persistantes, fumées, émanations répétées provenant d’un restaurant ou d’un atelier, etc. ;
  • Visuelles : éclairages intenses, terrain laissé à l’abandon, amoncellement de déchets, perte d’ensoleillement, etc.

Le juge apprécie le caractère anormal au cas par cas selon l’intensité, la durée et l’impact sur la qualité de vie. La victime n’a pas à prouver la faute du voisin, mais seulement l’existence d’un préjudice.

 

Quelles sont les sanctions ?



Toute personne vivant dans un immeuble peut être victime ou auteur d’un trouble anormal de voisinage.

Dans ce cas, la victime doit dans un premier temps signaler les nuisances l’auteur, et lui adresser une mise en demeure par voie recommandée avec demande d’avis de réception pour l’enjoindre de cesser le trouble.

En outre, la responsabilité civile délictuelle de l’auteur peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

 

Quelles sont les obligations du bailleur ?



Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des locaux loués tout en respectant la tranquillité du voisinage. Le bailleur doit, quant à lui, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, toujours sans dépasser la tranquillité de l’entourage.

Le locataire ne doit pas générer de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, autrement dit un trouble répété, excessif ou anormal par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels.

Par conséquent, la victime des nuisances doit lui demander de cesser les nuisances, avant de lui adresser un courrier simple puis une mise en demeure par voie recommandée avec demande d’avis de réception. Il doit également prévenir le propriétaire du logement pour :
 
  • L’informer des nuisances subies en raison du comportement (ou de la négligence) du locataire ;
  • Lui demander d’effectuer toutes les actions et démarches utiles et nécessaires pour faire cesser les nuisances.

Le propriétaire doit donc mettre en demeure le locataire de cesser les nuisances par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

En l’absence de réaction, il doit faire appel à un conciliateur, sinon effectuer une procédure participative (payante et incluant le recours à un avocat) pour trouver une solution amiable avec son locataire.

Si le trouble persiste, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail en présence d’une clause de résiliation pour nuisances, sinon saisie le juge d’une requête en résiliation judiciaire du bail.

La présence d’une clause de résiliation pour nuisances dans le bail est indispensable, car elle permet au propriétaire de mettre fin prématurément au contrat de location si le locataire ne respecte pas l’usage paisible des lieux.


S’il reste inactif, le voisin peut engager sa responsabilité auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et lui demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Il peut également demander, par le biais d’une action oblique, la résiliation judiciaire du bail, sous réserve de prouver :
 
  • La violation du règlement de copropriété ;
  • La carence du propriétaire qui n’a pas agi à l’encontre de son locataire ;
  • Le préjudice subi du fait des agissements du locataire.


 
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